Kerrostalo vuokratontilla

Rakennusoikeuden arvo on kerrostalontonteissa Helsingissä 2.000-10.000 €/rakennusoikeusneliö, sijainnista riippuen. Eli halvimmillaan tontin ostaminen omaksi maksaisin 3-5 kertaa putkiremontin hinnan.

Esimerkkinä erä isohko yhtiö Itä-Helsingissä:

- tontin vuokra-aika umpeutuu vuonna 2015
- tontin pinta-ala 2,75 ha
- huoneistoja 284 kpl, joiden kokonaispinta-ala on 16.000 m2
- tontin nykyinen vuokra n. 23.000 €/vuosi

Eli osukkaat maksavat tonttivuokraa 1,44 €/asuinneliö/vuosi (= 0,12 €/m2/kk).

Kun vuokra-aika umpeutuu, niin vuokra varmaankin kuusinkertaistuu, eli uusi vuokra olisi noin 138.000 €/vuosi, ja osakkaiden maksu nousisi 8,64 euroon/asuinneliö/vuosi (= 0,72 €/m2/kk).

Jos yhtiö päättäisi ostaa tontin, niin sen markkina-arvo olisi n. 4.000.000 € (=2.500€/rakennusoikeusneliö). Lainanhoitokulut olisivat 20 vuoden laina-ajalla 316.800 €/vuosi (keskimääräinen korko 5 % sis. marginaali), mikä tarkoittaa 19,8 €/asuinneliö/vuosi (1,65 €/m2/kk).

Hoitovastike laskisi nykyisestä tuon tonttivuokran verran, eli olisi 3,6 €/m2/kk, joten osakas jolla on 65 m2 huoneisto maksaisi tontin oston jälkeen vastiketta 341,25 €/kk (nykyinen vastike 240,50 €/kk), ja vuokrankorotuksen jälkeinen vastike olisi 280,80 €/kk. Eli tontin ostaminen nostaisi asumiskustannuksia 1.209 €/vuosi, ja olisi vuokrankorotuksenkin jälkeen 725,40 €/vuosi kallimpaa kuin vuokrasopimuksen jatkaminen.

Kun putkiremppakin on tulossa viiden vuoden sisällä, niin en oikein usko että ostaminen olisi mielekästä, etenkin kun asuntojen arvo ei kohoaisi sen vuoksi, yhtiössä myydään nyt asuntoja n. 2.600 €/m2 keskihinnalla...